房产税初审影响股市吗

20211120全面开征遥不可及，但试点城市很快就要增加了。只不过试点效果估计好不了。关于房地产税的看法，老雷这两年写了好多了，有兴趣的小伙伴麻烦移步到鄙人主业。这几天在不同的人里面听到两个不确切的消息。广东两个城市都试下邀约房企、银行、金融机构小范围讨论房地产税试点方案。A城市拿出来的方案跟现时上海重庆的方案差不多，估计收税的成本比受伤了的税还多。与会各方纷纷表示这个方案好。A城市表示，这个方案不是很敢交，怕上面不过。B城市拿出当年自砍四肢的魄力拿出了严厉的方案，房企表示会直接把一个驴档房企拖成三花聚顶，如果这样实施未来三至五年不会在B城开新项目。银行表示新项目一停上下游资金需求也会停，银行考虑调整B城整体货币蓄备及信贷额度。金融机构表示股市基金楼市是一家，未来可能会更侧重北交所和广期所。B城领导全程脸色都不太好看。试点城市应该会很快就会确定，要么想上海重庆一样，不试好过试。要么像深圳早两年的715一样，跌得有多伤，就反弹得有多狠。其实两个都不好。最好的效果应该是全面铺开，最起码也是大湾区统一计量及收取，这样既不会利空一部分城市而利好另一部分城市，又能促使部分闲置房屋流转起来，从而令市场健康发展。房地产税168小时10月16日，一个重要日子。这一天出版的第20期《求是》杂志，发表重要文章《扎实推动共同富裕》，共同富裕已经成为中国新历史发展阶段的最强音。现在，我国“已经到了扎实推动共同富裕的历史阶段”。这是一个重大判断，是历史关口的重大选择。从宏观到金融到房地产的具体解读触目皆是。绵延难解的房产税，更是成为关注重点的重点。诸如，要不要征房产税？什么时候开征房产税？怎么征收房产税？仅从房地产角度解读房产税，格局太小。了解一件事，只能回到原点和核心来解读，目前的中国经济的核心就是新历史阶段的任务，共同富裕，一切都是围绕着新历史阶段的目标和任务出发。新华社刊发的解读，提到分阶段促进共同富裕，有三个时间节点，这是我们完成“KPI”的时间：1到“十四五”末，全体人民共同富裕迈出坚实步伐，居民收入和实际消费水平差距逐步缩小；2到2035年，全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展，基本公共服务实现均等化；3到本世纪中叶，全体人民共同富裕基本实现，居民收入和实际消费水平差距缩小到合理区间。居民消费水平、收入水平的差距在现有基础上越来越小，绝不能越来越大。低收入居民占比必须下降，形成中等收入人群为主的稳定的橄榄型社会。而现在，离这个目标相当远。共同富裕是如此重要，这一代人任重道远。这两个群体 财产收入差距160倍10月15日，《南都观察》对话浙江大学共享与发展研究院院长，研究收入分配最权威的专业学者之一李实，提供了详实的数据。从世界范围看，中国已是收入差距高度不平等的国家。当前世界上收入差距的基尼系数超过05的国家并不很多，中国多年来实际收入差距的基尼系数在05左右。基尼系数是反映居民之间贫富差异程度的常用指标。基尼系数的最高值为1，基尼系数越高，说明差距越大；一般认为，基尼系数位于03-04区间，贫富差距比较合理；进入04-05区间，差距过大，大于05时则收入差距悬殊。除了收入差距，财产差距也在扩大。 近20年来，中国财产差距在不断扩大，2020年，中国财产差距的基尼系数达到0704，比收入差距大得多。9月20日，《中国新闻周刊》报道引述瑞信《全球财富报告2021》数据，2020年中国财产差距的基尼系数达到0704，虽然低于巴西、俄罗斯、美国等国家，但高于法国、意大利与日本等国家。财产顶端的10%的人群，和财产最少的10%的人群，财产份额差距急剧扩大。2002年差距约为37倍，财产最少的10%人群，财产占居民财产的1%份额；财产最多的10%人群，财产份额占37%。到2013年差距大概是160倍，原有财产最少的10%人群，财产份额下降到03%；财产最多的10%人群，财产份额上升到48%。目前的情况是，低收入群体收入虽然在增长，但远远赶不上头部群体的增速。另外，我们人口基数大，低收入群体数量庞大。中国月收入低于2000元的人口约71亿人，占总人口（1411亿人）的一半以上。李实研究团队利用北京师范大学收入分配课题组2018年住户调查数据，在假定两年期间居民收入分布不变的情况下，计算出月收入500元以下、1000元以下、2000元以下人群的分布比例和规模。相应收入人群占总人口的比例分别为75%、235%、507%，由此推算，总体人数分别是11亿、31亿和71亿。有如此多的低收入群体期待阶层向上，期待未来的生活改善，共同富裕正是对此呼声的回音。在这样的大背景下，现在一批收入过高、不断炫富的人，相当于在作死。天作孽，犹可活；自作孽，不可活。不要再作了，不能再作了。财产收入差距最大来源 房地产财产差距的扩大，主要与房地产、房价有关。衡量居民收入差距的基尼系数最近几年变化不大，说明仅靠收入，还无法扩大贫富差距的鸿沟。如果把高低收入各20%的群体排除在外，其他60%的居民纳入中等收入家庭，他们的财产收入不应该相差过高。主要是财产收入，其中重要的是房产，占居民财产的70%以上的份额，房价上涨，有房的与没房的人之间，财产差距就扩大了。房价越是上涨，财产收入的差距越大，这是贫富差距扩大的关键因素之一。房地产引起的关注和反弹，原因正在于此。除了房地产，财产性收入的第二大类应该是证券。2021年，中国企业家俱乐部发表了一篇研究文章指出，如果把房产和股票这两大类资产相加，中国资产总市值不如美国，而且，资产所占本国GDP的比例相差也没多大。中国486% VS 美国402%从上面这张图看，两国结构差异明显：美国住房和股票市值相对均匀，住房总市值是股票总市值的三分之二，如果只计算美国自己的上市公司，美国住房和股票的市值差不多；中国住房市值是股票市值的4倍多。美国的财产溢价来自于房地产、华尔街，以及具有创新能力的头部公司，如苹果、微软、亚马逊等公司的高估值。中国财产溢价，主要来自于房地产，以及头部的垄断溢价。因此，共同富裕就有了更深层次的含义，除了要继续创造财富、提供进阶机会之外，还有，反对基于市场垄断等形成的财富垄断。通过再分配、三次分配、公共服务均等化，实现基本的财富均衡。根据《求是》的这篇重要文章，促进共同富裕，有一系列重大举措：提高发展的平衡性、协调性、包容性，着力扩大中等收入群体规模，促进基本公共服务均等化，加强对高收入的规范和调节，促进人民精神生活共同富裕，促进农民农村共同富裕。资本性所得包含在六条重大举措中，是对高收入的规范和调节，在第四条之内。第四，加强对高收入的规范和调节。在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。要加强公益慈善事业规范管理，完善税收优惠政策，鼓励高收入人群和企业更多回报社会。要清理规范不合理收入，加大对垄断行业和国有企业的收入分配管理，整顿收入分配秩序，清理借改革之名变相增加高管收入等分配乱象。要坚决取缔非法收入，坚决遏制权钱交易，坚决打击内幕交易、操纵股市、财务造假、偷税漏税等获取非法收入行为。过高的个人所得需要后续调整，与房地产相关的是房地产税，如果未来证券市场规模扩张到房地产的水准，相信对证券市场的税收规划也将提上议事日程。打击内幕交易、操纵股市，这些都列入在重大举措之内，因为操纵股市与房价大幅上涨一样，都会短时间内急剧扩大贫富差距，惹起民众情绪的极大反弹。现在两手抓，两手都要硬，既要发展经济，又要反垄断；既要稳定市场，也要反垄断反内幕交易，既要提高效率，也要顾及公平。历史进入新阶段，共同富裕是到本世纪中叶的目标，是发展的引擎，也是消弥风险的最大稳定器。房地产税，不过是屋顶上最扎眼的一个风向标。我们必须重视，但对一个明确的预期，没必要过度解读。今年秋天，和黄叶一并落到头上的，还有房地产税的前宣。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。字短事大，喊了许多年的“狼来了”，或许这次真的箭在弦上。网友纷纷评论：“强烈支持！让拥有多套住房的人多缴税。”“摁住二手房交易，开征房产税，让住房回归住用属性。”还有人说，“对持有多套房产的征税，可以有效遏制囤房者，消除房地产泡沫。”……那么，对于买房人和卖房人，他们的心理预期又是怎样的呢？凤凰网房产对全国重点城市展开“取样”调查，一起来听听一线的真实声音：（以下皆化名）01坐标：杭州受访人物：王川，某房产经纪公司老板“我有四套房，我觉得还是刚需”即便经历了数个震荡周期，我或许还是那个最关心政策变化的人。说不清的焦虑，既来自我将裁掉员工的三分之一，还有来自紧缩的信贷政策，以及悬在空中的房地产税。八年前，在体制内服务期满5年后，我辞掉了一份人人羡慕的公务员“铁饭碗”的工作，下海单干了，成立了一家房地产经纪公司。我走过很多城市，几乎跑遍了全国热门的楼盘。凭借积累的丰富经验，过去几年，我的业务可以说做得很好，也购置了几套房产，为家人改善了生活。受房地产下行趋势影响，我也需要随行就市，把原来扩招的团队缩编，这是无可奈何的选择。房地产税试点要来，杭州或许是其中之一，受影响肯定有，客户都在观望了。首先，按照之前上海的房产税征收标准，人均60平米，这次要是更加严格，其实受影响的反而不是大户型，而恰恰是小户型。为什么呢？因为客户更加珍惜首套房的房票。如果第一套买小了，那之后要改善，将更加困难。其次，真正能列入纳税标准的，其实只是少部分富人阶层。事实上，即使家里有三四套房的，人口也不少，包括年轻一代的一家三口或四口，双方父母，都是独立的家庭主体。我不算富人阶层，我有两个孩子，双方父母也健在，所以，我有四套房子，我觉得算是刚需。第三，当然，焦虑也有。试点先行，未来肯定要全国范围内铺开，从长远来看，这是肯定的。所以，很多客户也在卖掉一些不太好的资产，只保留自住的和优质的房产，即使房地产税来了，也可以避免不必要的征收。第四，卡住买房人的，永远是信贷。房贷收紧，那么购房者的预期就下来了，再加上房地产税要来，几方面叠加，市场就冷了。最近杭州的新闻，“杭州二手房成交量创近19个月新低”上了头条，这也是因为购房者观望的情绪增加。春江水暖鸭先知，杭州应该算是市场化较为彻底的城市，房地产税试点即将到来，对杭州的影响还是挺明显的。02坐标：北京、深圳受访人物：李国良、刘有光，房产经纪人“改善可以放心买，不会受影响”“房地产税？北京没有什么影响吧，都正常成交。”在西三环的一家房地产经纪公司门店，老李对这个问题并没有过分的反应。“上个月刚成交了两套120平以上的次新房，单价均在10万左右，2003年建的。”对于二手房市场，老李说，这个行情，甚至比去年同期还好。老李参考上海之前的房产税征收标准，“我们也是研究过的，人均60平米，而且只是对新购入的房产的超出部分进行征收。”老李表示，要改善那可以放心买，“不会受影响”。老李的自信完全基于已有的两个试点房地产税城市的经验。2011年开始，沪渝两地均针对试点后的增量住房试点征收房地产税，且首套房不征税，还针对本地居民规定了较宽松的免征条件（如上海人均住房面积60平米以下免征，重庆满足有户籍、有企业、有工作任一条件的即可免征）。但是10年间，沪渝两地房价平均上涨24倍，如果想要让房地产税起到稳定房价的预期，最终的征收方式可能并不会如老李所愿。粤开证券在近期的一份报告中认为，应具备四个特点：一是房价上涨较快，房价收入比偏高；二是税收征管能力相对较强；三是房产的产权较清晰；四是共同富裕背景下率先推进省份的部分城市。如果按照这样的推测，北京大概率名列其中。“如果不想住三环的老破小，那可以去买新房。现在越早买，越不会受影响。等到房地产税真的来了，现在买的，未来也不是‘新购’的，不算在征收范围内。”“即使来了，也应该很温和。”不过，老李的心态还是较为淡定。刘有光在深圳干房产中介已经很多年了，他说，从交易来看，今年国庆七天假期新房成交量创下往年最高记录，近2000套，市场情况正常。但房地产税的消息一出，或多或少增加了购房者的观望情绪。投资客占多数，刚需客遇到合适时机还是会出手。“有些投资客担心，多套房需要每年交房产税，再加上调控政策，担心房屋的升值，综合评估不划算。”老刘说，事实上，深圳二手房市场比较冷门，主要是受二手房指导价政策的影响，目前房地产税消息影响不大。“比如业主想800万卖房，贷款额度只给到500万，那么剩下的300万就需要变相加到首付里。首付提高，很多业主比较崩溃，因为售价高于指导价，接盘的人比较少。再加上现在二手房市场出现了带位房的笋盘，因为现在‘大学区招生’的规定让深圳学区房开始又一轮降温。”老刘举例来说，前不久，百花片区的国城花园，44平房源虽然报价1300万，但已经是业主主动降300万后的价格。同是百花片区的南天二花园，一位业主将88平的挂牌价，从1950万元改到1700万元，直降250万元。去年南天二花园89平户型，挂牌价在2100-2300万元，现在降到了1850万元。03坐标：北京、上海受访人物：杨白、小贾，多套房持有者“拆迁户房子最多的，但总不能跟拆迁户征收吧”老杨说自己不算是富人阶层，更不是炒房客。“恰好赶上好时候了，当时家里出了些钱，给我买了套房，后来我工作了几年，又买了套大的。那时候房价便宜啊，即使房地产税来了，能说是我的错吗？”面对房地产税要是正式出台，是否会有被列入征收范围的担忧，老杨表示有些无所适从。“到时候听政策的，国家肯定不会平白无故跟老百姓征税。”老杨来北京15年，从事医疗器械行业的销售工作，过去几年，买房、结婚、生子、再买房，日子过得平平稳稳。不过，让老杨担心的并不是北京一地的房产，在他名下，河南老家还有一套供父母住的房子。“也是为了尽孝心，老人原先的房子是老楼，没电梯不方便。我给他们换了一套新房，加上这套，我手里的房子不知道算不算超出标准。当然，到时要征收，也会是一城一策吧。” 老杨补充说，“拆迁户肯定是房子最多的，但总不能跟拆迁户征收吧。所以，我们这些普通老百姓，应该是没什么可担心的。”小贾则是那种大家都很羡慕的拆迁户，在上海徐汇区最繁华的地段旁边拥有三套房产。“我们家拆迁比较早，我上小学的时候，大概是2006年吧。当时拆迁给了三套房，还有一部分补偿款。”但当被问到这次房地产税试点政策对他有无影响时，小贾自嘲自己是上海的“穷人”，根本达不到征税的标准。“说是三套，但其实我们家情况比较特殊，记在家庭户口本上的房产还不到两套，虽然单价很高，但面积都不大，人均还不到上海现在试行的房产税60平米的起征点。有没有新的房地产税政策，其实对我本身没多大影响，对新政策也没啥实感。”一个特殊情况是，小贾在今年五一期间刚刚结婚。“户口分了之后，现在我名下房产其实只有一套，40多平，很小，即使加上我媳妇名下的房产，也不到上海的人均起征点。除非这次房地产税降低人均征收面积和单价，但按现在徐汇区的价格，再降可能大家都要交税，我觉得不可能（降低）了，所以我其实不怎么担心。”04坐标：上海受访人物：图图，券商分析师“怕房地产税比之前更严”图图，39岁，目前是一家头部券商的分析师，年薪可观，早早便在上海全款买了房。“我老家是深圳，2006年毕业后就来上海工作了。刚开始那两三年租房，经常换来换去，过得比较辛苦，后来实在受不了，而且那个时候上海的房价也没有现在那么高，所以就攒了三四年钱，加上爸妈接济的，就在宝山全款买了自己的房子。”“按我第一套房的价格和面积来算，房产税只有04%，很低，交不了多少钱。不过，7月份的时候，我看市场情况不是太好，就想做个抄底投资，但没想到刚买了房子就遇到了房地产税试点政策下来。”图图直言，自己有点“衰”，也有点怕房地产税比之前更严格。“现在虽然不知道上海会不会被纳入试点城市，试点细则是什么，但保险起见，我已经在考虑卖房了，打算把老的那套卖掉，换成现金，按我们的分析来看，现在楼市股市都不太好，还是‘现金为王’呀。”图图感叹道。不过他又表示理解房地产税选择在这样一个时间点推出。根据他的研究结论，地方财政过去依靠土地财政的模式必然会迎来变革，填补过去依靠卖地收入的部分现在来看只有房地产税了。从房地产税实行了229年的美国经验看，芝加哥大学哈里斯公共政策学院的研究报告显示，2021年，房产税已经成为美国地方政府最重要的收入来源。美国各市、县、学区和特区每年征收大约5000亿美元的房地产税，约占地方税收的70%。而国内正好颠倒过来。根据《中国税务年鉴》以及财政部数据，2019年房地产行业税收为262万亿元，占全国税收的166%，占全国财政收入的138%；土地出让收入为725万亿元，占政府性基金预算收入的858%。“房地产税替代卖地收入，大势所趋吧。”他说。不过，提及卖房一事，图图显得有些无奈。“这两天正好周末，一口气跑了好几家中介，但不少中介直接和我说，现在二手房不好卖，降价预期太强了，而且贷款不好贷，建议我把预期价调低。”05坐标：上海受访人物：邱光，TOP30房企员工“焦虑应该也是短暂的”邱光是某知名房企的员工，入行已经小二十年了，时常调侃自己是中国房地产行业的见证者，自诩是虹桥最有权评价房子的人。“房产税，上海本来就有，试行好多年了，而且按照政策，也交不了多少。我觉得，之后即使上海被列为了房地产税试点城市，也不会比现在更严格了，毕竟房子首先还是要住得起。反正，目前对我是没太大影响。”“其实，现在真正的问题不是房地产税，房地产税即使出来，也是对富人征得更多，但他们估计也不怎么在乎这几千块钱。真正的问题是，银行房贷卡得紧，放的也少了。我之前想要换一套大点的，等银行放贷等了大概四个月，很慢也很难。”真正让邱光担心的是近期针对房地产行业的政策密集发布，“感觉没有一个好消息。”网上流传的某房企员工发的一条微博《老板压上了家产，而我想哭泣》，称公司遇到了资金流紧张、三季度净利润下滑等困难，预售资金监管趋严，压缩了地产公司的资金腾挪空间；监管部门为了抑制炒房，“银行也不再放按揭款，迫使我们要压降规模，不然面临的是严厉的问责”。邱光说，虽然目前他所在的公司没有太大问题，但“唇亡齿寒”，也会受整个行业气氛影响，也会产生“莫名就被失业的感觉”。“焦虑应该也是短暂的” ，他说，“市场有冷就有暖，最近在交易环节，按揭贷款也有松动的迹象。虽然变化不多，但总体是向好的。”据贝壳研究院监测的数据显示，10月90城主流首套房贷利率为573%，二套利率为599%，均较上月下调1个基点，这是今年以来房贷利率首次出现环比回调。90城中，有20城房贷利率出现下调，其中，14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降，重合的9城首、二套均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市。“调控开始转向稳定的一面，中央反复强调，调控的目的是防风险、保稳定。对即将到来的房地产税，也是起到这个作用。作为一名普普通通的从业者，我们也是一面见证，一面参与吧。”对未来，邱光保持了理性。来 源 | 凤凰网房产作 者 | 陈婷婷 陈文莉 黄小妹